Всяка обява, която влиза в базата ни, минава през автоматична проверка за измама и за цена под обичайната за квартала. Ето какво показват числата от 108 489 активни обяви към 25 август 2026 — и кои са схемите, които стоят зад тях.
| Показател | Под наем | За продажба |
|---|---|---|
| Активни обяви | 34 217 | 74 272 |
| С белег за измамадял от анализираните | 5.0% | 2.5% |
| Със силен белег за измама | 0.8% | 0.2% |
| Цена под 65% от обичайната | 4.2% | 2.6% |
| Преработени стари обяви | 42.9% | 49.0% |
Търсенето под наем е приблизително два пъти по-рисково от търсенето за покупка. Обяснението е просто: наемната измама изисква само един превод от непознат, докато при покупка има нотариус, който проверява собствеността.
Апартамент за 400 лв. в квартал, където средното е 700 лв. Ниската цена е примамка: имотът или не съществува, или е отдавна нает, а целта е да се обадиш. Мерим това автоматично — обява под 65% от медианата за същия квартал, размер и тип имот се маркира и не влиза в сутрешния имейл.
Единственият сигурен белег за измама в целия списък. Собственикът е „в чужбина“, ключът ще пристигне по куриер, но първо трябва капаро по банков път или през приложение за парични преводи. Няма легитимна причина да платиш каквото и да е преди да си влязъл в имота и да си видял документ за собственост.
Снимките са от чужда обява, от хотелски сайт или са визуализации на несъществуващ проект, представени като реални. Издава ги несъответствието между снимките и текста — тристаен, показан с два различни хола, или мебели, които не се повтарят на нито две снимки.
Не е измама в тесния смисъл, но е причината да звъниш напразно. Обявата е от преди месеци, имотът отдавна е нает или продаден, а обявата се „бумпва“ обратно на първа страница, за да изглежда нова. Проследяваме номера, който порталът е дал на обявата: ако той е с две седмици по-стар от първото ни виждане, обявата е преработена.
Пусни снимките през обратно търсене в Google Images. Ако същият апартамент излиза в друг град или на сайт за хотели, спри дотук.
Сравни цената с медианата за квартала. Разлика от 30% и повече надолу почти никога не е добра сделка.
Поискай адрес и номер на имота, преди да отидеш. Отказът да ги даде преди „капаро“ е достатъчна причина да прекратиш.
Провери имота в Имотния регистър по адрес — собственикът и тежестите са публична информация.
Не плащай нищо, преди да си влязъл в имота и да си видял документ за собственост и лична карта на собственика.
Плащай капаро само срещу подписан договор, в който е записано за какво е платено и при какви условия се връща.
Най-честият проблем с българските имотни обяви не е измамата, а премълчаването. 12 687 активни обяви нямат нито една снимка; след тях се нареждат липсващо отопление, състояние, етаж и година на строителство. Това е досадно, но не е белег за измама — и затова не го броим като такъв. Един имот без посочено отопление най-често просто има мързелив брокер.
От 30 040 анализирани активни обяви под наем 5.0% носят поне един белег за измама, а 0.8% — силен такъв. При продажбите делът е около два пъти по-нисък: 2.5%. Отделно от това 4.2% от наемите са с цена под 65% от обичайната за квартала.
Защото се преработват. 42.9% от активните обяви под наем и 49.0% от тези за продажба са с идентификатор поне две седмици по-стар от момента, в който ги видяхме за първи път — тоест стари обяви, върнати на първа страница.
Искане на депозит или капаро преди оглед. Всички останали белези — ниска цена, липсващи снимки, уклончив отговор — може да имат безобидно обяснение. Плащане преди да си видял имота няма.
Не. Липсващите снимки са най-честият пропуск в обявите — 12 687 активни обяви нямат нито една — но това е немарливост, а не измама. Затова ги броим отделно от белезите за измама.
Числата идват от пълно преброяване на 108 489 активни обяви в базата на Лесен имот към 25 август 2026. „Белег за измама“ означава, че автоматичният анализ на снимките и текста е намерил конкретно съмнение — нереално ниска цена, чужди снимки, противоречие между снимки и текст или искане на депозит преди оглед. Липсата на снимки или на данни за отопление НЕ се брои за такъв белег. Процентите за измама са дял от анализираните обяви, а тези за цена и за преработени обяви — дял от всички активни. Преброяването се повтаря на всяко тримесечие.
Лесен имот прави тази проверка вместо теб. Обявите с белег за измама и с подозрително ниска цена спрямо квартала не влизат в сутрешния имейл — до теб стигат само тези, които са минали филтъра и отговарят на описанието ти.
ЗапочниВиж още: цени на имотите по градове · кой сайт за имоти да ползваш